La retenció del 19 % en el lloguer d'un local la practica obligatòriament l'arrendatari o llogater quan actua com a empresari, professional autònom o societat mercantil i destina l'immoble a la seva activitat econòmica. Per contra, si el llogater és un particular que lloga l'espai sense desenvolupar activitat empresarial, la factura no porta retenció.
Qui està obligat a practicar la retenció del 19 % en el lloguer d'un local
L'arrendatari que utilitza l'immoble per a una activitat econòmica té l'obligació fiscal de retenir el 19 % de la base imposable i pagar a l'arrendador únicament la diferència neta. Aquesta exigència recau sobre el pagador de la renda, qui assumeix el paper de retenidor davant l'Agència Tributària tant si opera com a societat limitada com si es tracta d'un autònom persona física.
La normativa fiscal determina que les factures a particulars no porten retenció d'IRPF. Per aquest motiu, si un ciutadà particular signa el contracte d'arrendament per desar estris personals o qualsevol finalitat aliena a un negoci, l'arrendador no ha d'incloure cap retenció en el document de cobrament.
Quan una societat mercantil lloga un immoble a una altra societat mercantil, la retenció sobre l'arrendament continua sent exigible. A diferència del que passa en les prestacions de serveis entre societats mercantils, on una SL que factura a una altra SL no aplica retenció, l'arrendament d'immobles urbans destinats a negoci manté el tipus impositiu del 19 % amb independència de la personalitat jurídica d'ambdues parts.
Obligacions d'IVA i liquidació periòdica de l'arrendador del local
L'arrendament d'un immoble comercial genera l'obligació de repercutir el tipus general d'IVA del 21 % sobre la base imposable pactada. L'arrendador ha de calcular aquest impost indirecte sobre l'import íntegre del lloguer i sumar el seu resultat abans d'aplicar el descompte de la retenció del 19 %.
Per liquidar aquest tribut, el propietari presenta el modelo 303 d'IVA trimestral en les dates fixades per la normativa: de l'1 al 20 d'abril, juliol i octubre, i de l'1 al 30 de gener. Posteriorment, formalitza el resum anual en el modelo 390 de l'1 al 30 de gener, tret que estigui obligat a portar els seus llibres de registre mitjançant el Subministrament Immediat d'Informació (SII).
Per verificar el càlcul simultani del tipus d'IVA del 21 % i el descompte exigit, és possible recórrer a una calculadora de factura per a autònoms, fet que permet contrastar els imports resultants abans de formalitzar l'emissió del rebut corresponent.
Taula comparativa de retenció del 19 % segons el perfil de l'arrendatari
La condició tributària de l'inquilí i la destinació que atorga a l'immoble determinen l'estructura d'imports del rebut o factura emesa.
| Tipus d'arrendatari | Destinació de l'immoble | Retenció aplicable | Liquidació fiscal |
|---|---|---|---|
| Societat de capital | Activitat empresarial | 19 % | Inquilí reté i ingressa |
| Autònom professional | Despatx o comerç | 19 % | Inquilí reté i ingressa |
| Comunitat de béns | Activitat econòmica | 19 % | Inquilí reté i ingressa |
| Particular sense activitat | Magatzem privat | 0 % | Inquilí abona total sense IRPF |
Les operacions globals entre un mateix arrendador i un arrendatari que superin 3.005,06 € en l'any natural s'han de consignar en el modelo 347, la presentació del qual es realitza obligatòriament durant el mes de febrer per informar dels intercanvis comercials acumulats.
Estàndards de digitalització i factura electrònica en els arrendaments
Els emissors de factures d'arrendament han d'adaptar els seus processos a la normativa de digitalització que entra en vigor de manera progressiva. El marc de la factura electrònica per a autònoms, regulat per la Llei 18/2022 i el Reial decret 238/2026, fixa el 6 d'octubre de 2027 com a data definitiva per a empreses amb més de 8 milions d'euros de facturació, i el 6 d'octubre de 2028 per a la resta d'empresaris i professionals.
De forma paral·lela, el sistema VeriFactu es troba regulat pel Reial decret 1007/2023 i l'Ordre HAC/1177/2024, amb dates d'obligació per a usuaris establertes en el Reial decret llei 15/2025 per a l'1 de gener de 2027 en contribuents de l'Impost sobre Societats i l'1 de juliol de 2027 per a autònoms i entitats sense personalitat jurídica. El Ministeri d'Hisenda va anunciar el 5 d'octubre de 2026 la seva intenció d'ajornar VeriFactu a l'octubre de 2028, però es tracta d'un canvi anunciat, pendent de publicació al BOE, per la qual cosa regeix el calendari de 2027.
Cada registre de facturació d'aquests programes ha de generar una empremta SHA-256 encadenada amb el registre anterior i mostrar un codi QR. L'incompliment per tinença de sistemes no conformes comporta una sanció fixa de 50.000 € a l'usuari per cada exercici segons l'article 201 bis de la Llei General Tributària, recordant que l'Agència Tributària no homologa cap programari.
Preguntes freqüents
Qui practica la retenció en el lloguer d'un local comercial?
La retenció del 19 % la practica el llogater quan desenvolupa una activitat econòmica empresarial o professional a l'immoble arrendat. L'inquilí descompta aquesta quantia de la base imposable i té l'obligació d'ingressar els fons directament a l'Agència Tributària en les seves autoliquidacions periòdiques.
Porta retenció el lloguer d'un local si l'inquilí és un particular?
El lloguer d'un local formalitzat amb un particular no porta retenció del 19 % quan l'immoble no es destina a cap explotació econòmica. Les operacions amb consumidors finals estan exemptes de retenció a l'IRPF, de manera que l'arrendador percep la base imposable íntegra juntament amb l'IVA general.
Quin tipus d'IVA correspon a l'arrendament juntament amb la retenció del 19 %?
El tipus d'IVA que s'aplica a l'arrendament d'un local comercial és el tipus general del 21 %, calculat directament sobre la base imposable pactada. Aquest percentatge se suma a la renda acordada, mentre que el 19 % de retenció es descompta d'aquesta base per calcular el cobrament final.
Quan es declara el lloguer en el modelo 347 davant d'Hisenda?
El modelo 347 declara les operacions comercials amb un mateix tercer que superin 3.005,06 € durant l'any natural complet. Tant l'arrendador com l'arrendatari han de presentar aquesta declaració informativa al febrer si el volum de les operacions supera aquest límit i no existeix cap altra exempció.
Per verificar si el teu negoci compleix amb els requisits tècnics exigits davant les noves normatives d'emissió de factures, accedeix al diagnòstic de risc VeriFactu de Fakturia i analitza la teva situació en només 2 minuts.