A retención do 19 % no alugueiro dun local prantéxaa e practícaa obrigatoriamente o arrendatario ou inquilino cando actúa como empresario, profesional autónomo ou sociedade mercantil e destina o inmoble á súa actividade económica. Pola contra, se o inquilino é un particular que aluga o espazo sen desenvolver actividade empresarial, a factura non leva retención.
Quen está obrigado a practicar a retención do 19 % no alugueiro dun local
O arrendatario que utiliza o inmoble para unha actividade económica ten a obriga fiscal de reter o 19 % da base impoñible e pagar ao arrendador unicamente a diferenza neta. Esta esixencia recae sobre o pagador da renda, quen asume o papel de retedor fronte á Axencia Tributaria tanto se opera como sociedade limitada coma se se trata dun autónomo persoa física.
A normativa fiscal determina que as facturas a particulares non levan retención de IRPF. Por este motivo, se un cidadán particular asina o contrato de arrendamento para gardar bens persoais ou calquera fin alleo a un negocio, o arrendador non debe incluír ningunha retención no documento de cobro.
Cando unha sociedade mercantil aluga un inmoble a outra sociedade mercantil, a retención sobre o arrendamento segue a ser esixible. A diferenza do que ocorre nas prestacións de servizos entre sociedades mercantís, onde unha SL que factura a outra SL non aplica retención, o arrendamento de inmobles urbanos destinados a negocio mantén o tipo impositivo do 19 % con independencia da personalidade xurídica de ambas as partes.
Obrigas de IVE e liquidación periódica do arrendador do local
O arrendamento dun inmoble comercial xera a obriga de repercutir o tipo xeral de IVE do 21 % sobre a base impoñible pactada. O arrendador debe calcular este imposto indirecto sobre o importe íntegro do alugueiro e sumar o seu resultado antes de aplicar o desconto da retención do 19 %.
Para liquidar este tributo, o propietario presenta o modelo 303 de IVE trimestral nas datas fixadas pola normativa: do 1 ao 20 de abril, xullo e outubro, e do 1 ao 30 de xaneiro. Posteriormente, formaliza o resumo anual no modelo 390 do 1 ao 30 de xaneiro, agás que estea obrigado a levar os seus libros de rexistro mediante a Subministración Inmediata de Información (SII).
Para verificar o cálculo simultáneo do tipo de IVE do 21 % e o desconto esixido, é posible recorrer a unha calculadora de factura para autónomos, o que permite contrastar os importes resultantes antes de formalizar a emisión do recibo correspondente.
Táboa comparativa de retención do 19 % segundo o perfil do arrendatario
A condición tributaria do inquilino e o destino que outorga ao inmoble determinan a estrutura de importes do recibo ou factura emitida.
| Tipo de arrendatario | Destino do inmoble | Retención aplicable | Liquidación fiscal |
|---|---|---|---|
| Sociedade de capital | Actividade empresarial | 19 % | Inquilino retén e ingresa |
| Autónomo profesional | Despacho ou comercio | 19 % | Inquilino retén e ingresa |
| Comunidade de bens | Actividade económica | 19 % | Inquilino retén e ingresa |
| Particular sen actividade | Almacén privado | 0 % | Inquilino aboa total sen IRPF |
As operacións globais entre un mesmo arrendador e un arrendatario que superen 3.005,06 € no ano natural deben consignarse no modelo 347, cuxa presentación se realiza obrigatoriamente durante o mes de febreiro para informar dos intercambios comerciais acumulados.
Estándares de dixitalización e factura electrónica nos arrendamentos
Os emisores de facturas de arrendamento deben adaptar os seus procesos á normativa de dixitalización que entra en vigor de forma progresiva. O marco da factura electrónica para autónomos, regulado pola Lei 18/2022 e o Real decreto 238/2026, fixa o 6 de outubro de 2027 como data definitiva para empresas con máis de 8 millóns de euros de facturación, e o 6 de outubro de 2028 para o resto de empresarios e profesionais.
De forma paralela, o sistema VeriFactu atópase regulado polo Real decreto 1007/2023 e a Orde HAC/1177/2024, con datas de obriga para usuarios establecidas no Real decreto-lei 15/2025 para o 1 de xaneiro de 2027 en contribuíntes do Imposto sobre Sociedades e o 1 de xullo de 2027 para autónomos e entidades sen personalidade xurídica. O Ministerio de Facenda anunciou o 5 de outubro de 2026 a súa intención de aprazar VeriFactu a outubro de 2028, pero trátase dun cambio anunciado, pendente de publicación no BOE, polo que rexe o calendario de 2027.
Cada rexistro de facturación destes programas debe xerar unha pegada SHA-256 encadeada co rexistro anterior e amosar un código QR. O incumprimento por tenza de sistemas non conformes abrangue unha sanción fixa de 50.000 € ao usuario por cada exercicio segundo o artigo 201 bis da Lei Xeral Tributaria, lembrando que a Axencia Tributaria non homologa ningún software.
Preguntas frecuentes
Quen practica a retención no alugueiro dun local comercial?
A retención do 19 % practícaa o inquilino cando desenvolve unha actividade económica empresarial ou profesional no inmoble arrendado. O inquilino desconta esa contía da base impoñible e ten a obriga tributaria de ingresar os fondos directamente na Axencia Tributaria nas súas autoliquidacións periódicas.
Leva retención o alugueiro dun local se o inquilino é un particular?
O alugueiro dun local formalizado cun particular non leva retención do 19 % cando o inmoble non se destina a ningunha explotación económica. As operacións con consumidores finais están exentas de retención no IRPF, polo que o arrendador percibe a base impoñible íntegra xunto co IVE xeral.
Que tipo de IVE corresponde ao arrendamento xunto coa retención do 19 %?
O tipo de IVE que se aplica ao arrendamento dun local comercial é o tipo xeral do 21 %, calculado directamente sobre a base impoñible pactada. O devandito porcentaxe súmase á renda acordada, mentres que o 19 % de retención se desconta desa mesma base para calcular o cobro final.
Cando se declara o alugueiro no modelo 347 ante Facenda?
O modelo 347 declara as operacións comerciais cun mesmo terceiro que superen 3.005,06 € durante o ano natural correspondente. Tanto arrendador coma arrendatario deben presentar esta declaración informativa en febreiro se o volume acumulado supera o devandito límite e non existen outras vías dispensatorias.
Para verificar se o teu negocio cumpre cos requisitos técnicos esixidos ante as novas normativas de emisión de facturas, accede ao diagnóstico de risco VeriFactu de Fakturia e analiza a túa situación en só 2 minutos.